Kanada Emlak Piyasası Analizi

Kanada`ya ayak basan bir çok insan "ulan şu nehrin yanına bir kulübe yapsam, kışın pencereden kar tanelerini, yazın papatyalarıma konan böcekleri izlesem, kışın geyik çevirsem yazın bahçeme ektiğim patlıcan ve domateslerle yaşayıp gitsem" hayalini şöyle bir aklından geçirir. Sonrasında bu düşünceler "kaça patlar ki bu iş" diye uzar gider. İşte bu yazı yaşamak Kanada`nın neresinde kaça patlar sorusunu istatistiksel olarak ele alıyor. 

Ottawa-Perth, Highway 7 üzerinde tarla ve gökkuşağı - S.Gun 2014

Bildiğiniz gibi Kanada 9,984,670 kilometre karelik yüz ölçümü ile dünyanın ikinci büyük ülkesi ve kilometre başına sadece 3 kişi düşmekte. Zannedilenin tersine Kuzey Kutbu Kanada`ya ait olmadığı gibi hiç bir ülkenin de değil.

Nüfus ve GDP üzerinden küçük bir karşılaştırma yapacak olursak, Kanada`nın "GDP", Gayri safi yurtiçi hasılası (2014 verilerine göre) 44 bin 656 dolar iken Türkiye'ninki 11 bin 277 dolar,  A.B.D'ninki ise 54 bin 980 dolardır.

Sıralama	Ülke	Yüzölçümü (km²)	Nüfus	Yoğunluk/km²	GDP
243	Grönland	2,166,000	56,370	0.03	$37,10
229	Canada	9,984,670	35,649,480	3.57	$49,838
181	A.B.D	9,826,675	318,519,629	32.41	$54,980
108	Türkiye	783,562	76,667,864	100	$11,277
1	Monaco	2	36,950	18,475	$153,177

A.B.D'nin 9,826,675 kilometre karelik yüz ölçümü 50 eyalete ayrılmıştır. Bu eyaletlerin en büyüğü Alaska diğer eyaletlerden ayrı olarak Kanada'nın British Columbia eyaletinin kuzeyinde, Rusya`nın doğu yakasının karşısında bulunur.

Kanada ise A.B.D'den 157,995 kilometre kare daha büyük olmasına karşın sadece 10 eyalet ve 3 bölgeden oluşuyor. Durum böyle olunca eyaletler arası ulaşım daha zorlu bir hal alıyor. Her eyaletin kendine özgü başkenti olduğu gibi Kanada`nın ülke olarak başkenti Ottawa'dır.

10 eyalet (provinces) ve 3 bölgeden (territories) oluşan Kanada toprakları coğrafi olarak ise 4 genel alana ayrılır; Batı Kanada, Orta Kanada, Atlantik Kanada ve Kuzey Kanada.

Geçtiğimiz 10 yıl içinde Kanada'nın 10 eyaletinden 6'sını (Nova Scotia, Ontario, Prince Edward Island, Quebec, Alberta, British Columbia) gezip farklı şehirlerini, ev yapılarını, görme fırsatımız oldu.

Kanada'nın en kuzeyinde bulunan 3 Bölgeyi (Northwest Territories, Nunavut, ve Yukon) mesafe uzaklığından ve ikliminin zorlu şartlarından dolayı henüz gezip göremedik. Bölge ve eyaletler arasında otonomi olarak, sağlık sigortası, eğitim imkanları ve vergi oranlarında farklar var.

Dünyanın yaşanılası en pahalı şehirleri listesinde (2014), Vancouver 96. sırada, Toronto 101. sırada, Montreal 123. sırada, Calgary 125. sırada ve Ottawa 152. sırada yer alıyor.

Gezip gördüğümüz büyük şehirler arasında nüfus, işsizlik, yaşam masraflarından bir kaç kalemi karşılaştırabileceğiniz aşağıdaki tabloyu oluşturduk. (Bu veriler 2014 yılına ait olup yıllık ortalamalar ele alınmıştır)

Toronto ve Vancouver`i karşılaştıracak olursak; Toronto`da kiralar 7.48% daha düşük. Resraurant harcamaları Toronto`da 9.96% daha düşük. Gıda alışverişi yine Toronto`da 17.17% daha düşük ve Toronto`da yerel satın alma gücü Vancouver`dan %7.91 daha yüksek.

Montreal ve Calgary`i karşılaştıracak olursak; Montreal`de kiralar 36.27% daha düşük. Restaurant harcamaları Montreal de 15.75% daha düşük. Gıda alışverişi ise Montreal`de 8.36% daha düşük lakin Calgary`de yerel satın alma gücü Montreal`den 12.41% daha yüksek.

Edmonton`da kiralar Ottawa`dan 6.43% daha yüksek olmasına karşın restaurant harcamaları Ottawa`dan 1.48% daha düşük. Gıda alışverişi Edmonton`da 3.49% daha yüksek iken Edmonton`da satın alma gücü Ottawa`ya kıyasla 27.99% daha düşük.

Farklı eyalet, bölge ve şehirlerde satılık evleri listelemek için aşağıdaki linkler bizim verimli bulduğumuz ve kullandığımız web siteleri.

Mls.ca 

Bir emlakçı ile anlaştığınızda size mls sitesi üzerinden satılık ev ve arsaların (sitenin genelinde görünenden daha ayrıntılı) bilgilerini içeren web linkleri göndererek size en uygun evi bulmanıza yardımcı oluyor. Emlakçılar komisyonlarını evi satan kişiden aldıkları için bütün dertleri evleri satabilmek, tabi ne kadar pahalıya satabilirse o kadar fazla komisyon alacaklarını unutmayın.

Grapevine.ca

Emlakçılara komisyon vermek istemeyen ev sahipleri "sahibinden satılık" yöntemini kullanarak evlerini görücüye çıkarıyorlar. Satan kişi emlakçıya vereceği yüzdeyi evin ana fiyatından düştüğü için evleri daha ucuza alma olanağınız oluyor. Bir emlakçı ile anlaştığınıza sizi tanıdığı bankalara, "mortgage broker" a ve avukata yönlendirerek sizin işinizi biraz kolaylaştırıyor. Grapevine dan yapacağınız konut alımı satımı için avukatı ve kredi işlemleri için yetkilileri kendiniz buluyorsunuz.

Realtor.ca
Canadian Real Estate Association (CREA) tarafından kurulan bu site MLS sitesinin halka açık versiyonu gibi, ekstra özelliği ise iPhone, Android ve Windows, Blackberry akıllı cep telefonları için olan sürümünün çok kullanışlı olması. GPS sayesinde bulunduğunuz mahallede civarınızdaki tüm satılık evleri, özelliklerini, beğendiğiniz bir eve giden rotayı sunması ve mahallenin emlak değerini listelemesi bakımından ev arayanların birinci oyuncağı diyebiliriz. (CREA in kendi sitesinden de Canada'nın emlak piyasından aktif istatiksel güncellemeleri görebilirsiniz.)

TheRedPin.com
Toronto ve civarındaki evlere odaklanmış olan bu site bu bölgede MLS listesinden %50 - %60 daha geniş bir bilgi bankasına sahip. MLS'den aldığı aktif bilgilerin üzerine yeni yapılan condo binalarını ekliyor. Seçtiğiniz ev/binanın yakınında bulunan benzin istasyonları, maketler, okul, kreş bilgileri yanında mahallenin emlak piyayasındaki değeri hakkında da bilgi veren bu site ne yazık ki mobil ortam için bir uygulamaya sahip değil.

Alberta - Iceway Parkway üzerinde Jasper`a giderken - S.Gun 2011

Zoocasa.com
Bu site Ontario bölgesindeki telefon, TV ve medya konusunda tekel olan Rogers şirketine ait. Popüler bir diğer site olan Zillow'un Kanada versiyonu diyebiliriz. Seçtiğiniz mahalleler hakkında detaylı demografik bilgiler veren bu site mahalledeki eğitim seviyesinden gelir düzeyine kadar bir çok konuda (tahminimce Rogers'in müşteri datalarını kullanarak) bilgiler sunuyor. Iphone ve Ipad versiyonu olmasına karşın mobil uygulamaları web sitesi kadar geniş kapsamlı değil.

Padmapper.com
Beğendiğiniz mahallelerdeki kiralık ev fiyatlarını listelemek için etkin bir web sitesi, kijiji ve benzeri sitelerden kiralık ev ilanlarını toplayıp harita üzerinde gösteren farklı filtreleme sistemleri ile kolay kullanımlı bir arayüz sunan bu site satın alacağınız evin tümünü ya da bir odasını kiraya vermek isteyebileceğiniz durumlar için size güzel bir kaynak sağlıyor.

Emlakçıların kendilerine ya da çalıştıkları şirketlere ait web sitelerinden de satılık evlere bakmanız mümkün.

New Brunswick - S.Gun 2005

Ev alma aşamasında "mortgage" adlı banka / konut kredisi ve ödeme koşulları ile tanışacaksınız. Eyalete göre değişilik gösteren ön ödeme, "down payment" %10 - %20 civarında olup evin geri kalan ödemelerini 20, 25, 30 yıllık gibi bir ödeme planına bağlıyorsunuz.

Kanada İstatistik Ofisi'nin (Statistics Canada) verilerine göre nüfusun %69'u (9.2M / 13.3M) kendi evlerinin sahibi. Nüfusun yaklaşık 3.3 milyonluk bölümü gelirlerinin minimum %30 evlerini satın almaya harcıyorlar. Ev sahibi olan nüfusun %80'i evlerini mortgage yöntemi ile satın alıyorlar.

Niagara Falls, ON - Kocaman evler falan -  S.Gun 2006

1, 3, 5 yıllık sabit ya da enflasyona göre değişken faizler üzerinden aldığınız banka kredisini geri ödüyorsunuz. Aktif olarak faiz oranlarını listeleyen ratehub.ca sitesinden bakmak bu konudaki anlaşmalarınızı yaparken oldukça işinize yarayacaktır.

Kiraladığınız evdeki, elektrik, su tesisatlarındaki sorunların giderilmesi, karların temizlenmesi, çimlerin biçilmesi ev/bina sahibinin sorumluluğunda iken müstakil ev aldığınızda bu masrafların hepsi size ait olur.

Apartman dairesi / condo satın aldığınızda ise mortgage ödemesinin dışında bina yönetimine ödeyeceğiniz aylık aidat "condo fee" binaya ait masrafların (asansör, ışık, kamera, güvenlik sistemleri, bakım/temizlik masrafları vb..) karşılanması için kullanılıyor.

Bunun üzerine her iki opsiyonda da "property tax" olarak geçen bir emlak vergisi vermek durumdasınız. Yıllık verilen bu vergi evinizin büyüklüğüne göre değişiyor.

Vancouver, Toronto, Montreal, Quebec City, gibi şehir merkezlerinde yaşam tabiki daha pahalı. Özellikle Vancouver yarım adasında, havanın dört mevsim yaşanılır olduşu ve deniz manzaralı evlerin çok olması, Asyalıların zamanında gelip nakit para ile ev almış olmaları emlak piyasasının değerini oldukça arttırmış durumda.

Prince Edward Island - S.Gun 2005

Bankadan konut kredisi "mortgage" alabilmeniz için 6 aydan uzun süredir sabit geliri olan bir işte çalışıyor olmanız ve ön ödeme (down payment) olarak kullanacağınız paranın 6 aydan uzun süredir banka hesabınızda duruyor olması gerekli.

Her bankadan ayrı ayrı faiz oranı sormak yerine bir "mortgage broker" ile çalışabilirsiniz ve size en iyi fiyatı bulması konusunda görüşürsünüz, bu şahıs müşteri bulduğu banka/finans şirketinden bir yüzde aldığı için sizin bir ödeme yapmanıza gerek kalmaz. Aylık yapacağınız ödemeleri hesaplamak için örneğin TD Bank'ın "mortgage hesap sistemini" kullanabilirsiniz

Ev alımı sırasında bir de avukat devreye girdiği için, ona da bir ödeme yapacağınızı unutmayın, bu da $1000 civarında bir masraf.

Kiralık daireler içlerinde buzdolabı ve fırın ile kiraya veriliyorken, satın alacağınız evde bunların olup olmadığı yapılan anlaşmaya göre değişir. Genelde beyaz eşyalar da satın alınan evin fiyatına dahildir. Yeni yapılan bazı condo ünitelerinde evin fiyatını düşümek ve ya kendi beğendiğiniz bir seti almak için beyaz eşyaları kontrat dışı tutabilirsiniz.

Atlantik Okyanusu - Canada S.Gun 2006

Kiralık dairelerin çoğunda çamaşır makinasının ortak kullanıldığını unutmayın. Bazen her katta bir çamaşırhane olurken, bazen binanın en üst ya da en alt katında bir çamaşırhane olur. Daire sayısına göre değişen yıkama ve kurutma makinaları bozuk para ya da önceden doldurulan kartlı sistemlerle çalışır. Bu cihazlar genellikle narin giysilerinizi atmak istemeyeceğiniz kadar eskidir ve bu durum zaman zaman can sıkıcı olabilir. Quebec eyaletinde kiralık evlerde çamaşır ve bulaşık makinası dahil olan evlerin sayısı oldukça fazla. Kendi eviniz olduğunda ise istediğiniz çamaşır makinasını alıp kullanabilirsiniz.

Confederation Bridge, PEI, S.Gun 2005

Bu konuda yazılacak çok ayrıntı var ama belki okuyanların soruları olursa, sorulara göre de eklemeler yaparız. :)

S.Gun
Haziran 2014